Å gå fra hverandre er dyrt, og boligen er nesten alltid den største økonomiske posten. Her går vi i dybden på verdivurderingen, bankens krav og de juridiske forskjellene som avgjør om du kan bli boende – eller må pakke flytteeskene.
Mange ser for seg at det bare er å «overta lånet».
Men i realiteten er det å kjøpe ut en partner en fullstendig ny boligkjøpsprosess der du er både kjøper, selger og lånesøker på samme tid.
1. Slaget om verdivurderingen: Strategisk eller rettferdig?
Det første hinderet er å bli enig om hva boligen er verdt. Her oppstår ofte den første konflikten: Den som skal flytte vil ha høyest mulig pris, mens den som skal bli boende ønsker en lav pris for å slippe billigere unna.
-
E-takst er standarden: Banken krever i dag en e-takst. Dette er en verdivurdering basert på statistiske data og meglerens befaring.
-
Hent inn flere vurderinger: Det er vanlig (og lurt) å hente inn to eller tre uavhengige meglere. Man kan da bruke gjennomsnittet av disse for å sikre et rettferdig utgangspunkt.
-
Hva med oppussing? Hvis du har brukt egne penger eller arv på å pusse opp badet uka før bruddet, bør dette dokumenteres. Dette kan påvirke hvordan den «ledige verdien» skal fordeles.
2. Utkjøpsregnestykket: Hvor mye må du faktisk ut med?
La oss se på et eksempel som viser hvorfor dette ofte er vanskeligere enn man tror:
-
Boligverdi: 6 000 000 kr
-
Felles gjeld: 4 000 000 kr
-
Egenkapital til deling: 2 000 000 kr
Hvis dere eier 50 % hver, skal du betale din eks 1 000 000 kr.
Din nye hverdag: Du må nå søke banken om et lån på totalt 5 000 000 kr (eksisterende gjeld på 4 mill. + utbetalingen på 1 mill.).
Spørsmålet blir da: Har du høy nok inntekt til at banken gir deg 5 millioner i lån alene?
3. Bankens «nye regler» for deg
Når du skal stå alene på lånet, vurderer banken deg etter Utlånsforskriften.
Det som fungerte da dere var to, fungerer sjelden når du er alene:
-
5x-regelen: Summen av all din gjeld (boliglån, studielån, billån og kredittrammer) kan ikke overstige 5 ganger din brutto årsinntekt.
-
Livsopphold: Banken bruker SIFO-tall for å beregne hva det koster deg å leve. De legger inn faste satser for barn, bil og husholdning. Med dagens priser på strøm og mat er dette nåløyet blitt svært trangt.
-
Kausjonist som nødløsning: Hvis du akkurat ikke fyller kravene, kan foreldre eller familie stille som realkausjonister (sikkerhet i deres bolig) for å hjelpe deg over kneika.
4. De juridiske fellene: Ekteskapsloven vs. Samboerkontrakt
Hvor mye av egenkapitalen du faktisk skal ha, avhenger av papirene dere har signert:
-
For ektefeller (Skjevdeling): Hovedregelen er likedeling. Men, hvis du hadde med deg en stor sum penger inn i ekteskapet (eller har arvet penger underveis), og disse pengene «klart kan føres tilbake» til boligen, kan du kreve å holde disse utenfor delingen. Dette kalles skjevdeling og er ofte kilde til lange diskusjoner.
-
For samboere: Her finnes ingen lovfestet rett til deling. Har dere ikke samboeravtale, tar hver part i utgangspunktet med seg det de eier. Har du betalt alt av mat og ferier mens eksen har betalt ned på lånet? Da kan du risikere å stå på bar bakke uten en god avtale.
5. Dokumentavgiften: En skjult kostnad
Mange glemmer statens «gebyr» på 2,5 % av boligens verdi ved tinglysing.
-
Ektefeller: Har fullt fritak for dokumentavgift ved samlivsbrudd.
-
Samboere: Har kun fritak dersom de har hatt felles adresse i folkeregisteret i minst to år, eller har/venter barn sammen. Hvis ikke, kan dette bli en ekstrautgift på mange titalls tusen kroner.
Gjør dette i dag!
Ikke gjett på hva du har råd til.
Start med en verdivurdering av boligen.
Sett opp regnestykket.
Gå i dialog med banken før du lover barna at dere skal bli boende.
